東京地方裁判所 昭和２８年（ワ）１０７５２号 判決
原告 電気化学工業株式会社
被告 鳥山同族合名会社
主文
被告は原告に対して金百二十万円及びこれに対する昭和二十九年一月十日からその支払のすむまで年五分の割合による金員の支払をせよ。
原告のその余の請求を棄却する。
訴訟費用はこれを二分し、その一を原告、その一を被告の各負担とする。
この判決は金二十五万円の担保を供するときは第一項に限り仮に執行することができる。
事実
第一、原告の求める裁判。
「被告は原告に対して金三百万円及びこれに対する昭和二十九年一月十日からその支払のすむまで年五分の割合による金員の支払をせよ。訴訟費用は被告の負担とする。」との判決及び仮執行の宣言。
第二、被告の求める裁判。
「原告の請求は棄却する。訴訟費用は原告の負担とする。」との判決。
第三、原告の主張。
一、日本塗紙工業株式会社（以本「日本塗紙」と略称する。）は昭和十五年八月十二日被告からその所有の別紙〈省略〉目録記載の宅地合計四百八十五坪九合三勺（以下「本件宅地」と呼ぶ。）を賃料一ケ月坪当り金二十一銭、期間二十年の約定で堅固でない建物の所有を目的として賃借し、その上に登記のある建物を所有していたが、原告は昭和十九年十一月二十八日吸収合併により日本塗紙の権利義務一切を承継した。さて、本件宅地上の建物は昭和二十年五月戦災によりすべて焼失し、原告は爾来これを空地のまゝにして置いたが、被告は昭和二十七年二月十二日原告に無断で本件宅地を訴外藤田悌次郎に売り渡し、翌十三日その移転登記をすませ同人に本件宅地を引き渡し、以て当時「建物保護ニ関スル法律」第一条による保護を失つていた原告の借地権を消滅させた。
二、原告はこれがために本件宅地の借地権の価額と同額の損害を受けるに至つたのであるが、その価額は当時坪当り金八千円以上であつたから原告の受けた損害の額は金三百八十八万七千四百四十円を下らないものである。なお、前記借地権の存続期間は昭和三十五年八月までであるが、たとえその期間が満了しても被告は本件賃貸借契約の更新を拒絶するにつき正当な事由を有しないから本件賃貸借契約が更新されることは明かであり、従つて右借地権の残存期間の如何は原告が被つた損害の額に影響を及ぼすものではない。
三、よつて、被告が原告に対し本件宅地を使用させるべき賃貸人の義務の履行を不能に陥らせたことを原因として、前記損害金の内金三百万円とこれに対する訴状送達の翌日である昭和二十九年一月十日からその支払のすむまで民法所定の年五分の割合による遅延損害金の支払を求める。
四、仮に以上の履行不能に基く損害賠償の請求がいれられないとすれば、被告は前記の売買によつて原告の借地権を不法に侵害しこれを消滅させたものであるから、不法行為を理由として前同額の損害の賠償と遅延損害金の支払を求める。
五、被告主張の第二項の事実中その主張のような特約ができたことは認めるが、その特約の趣旨に関する被告の主張は争う。借地権はその目的たる土地の所有者が変つても消滅しないのが一般の事例であり、右特約はこの事例に従い、被告が本件宅地を他人に売り渡しても日本塗紙はこれの使用を続けることができる限り殊更に故障を申し出ないという趣旨の約束である。
同第三項の事実は否認する。原告は昭和二十五年五月頃一度だけ被告から本件宅地を買い取つて貰いたい旨の申入を受けただけである。なお、そのとき原告は既に本件宅地につき借地権を有している以上これを買い受ける必要がなかつたのでこの申入を拒絶したものである。
同第四項の主張は争う。土地所有者といえどもその所有権の譲渡は他人の権利を侵害しない限度においてのみ許されるに過ぎない。賃貸人である被告が本件宅地の処分によつてその賃貸人としての義務の履行を不能にし、更に原告の借地権を消滅させた以上、その処分は不法行為たるべきである。
同第五、六項の事実は否認する。原告が本件宅地を空地のまゝにして置いたのは、将来そこに工場、社員寮その他の建物を築造する予定であつたが、本件宅地が都市計画による区劃整理地となるかも知れないとの情報があつたのでこの計画の実行を一時見合せていたことによるのであつて、決して無為に本件宅地を放置していたわけではない。従つて原告は昭和二十八年二月頃被告が本件宅地を処分したことを知つてからは、被告に対し原告が本件宅地を使用できるように取り計らわれたい旨を申し入れ、更に藤田悌次郎に対しても原告が本件宅地について借地権を持つているからこれを原告に使わせて貰いたいと要求したのである。又地代の支払については、昭和二十五年六月分までの地代は滞りなく支払い、その後の地代については、同年五月頃被告から地代家賃統制令所定の統制額を遥かに超過する増額の要求を受けたので同年六月頃地代は交渉成立の暁にまとめて支払う旨の協定を結び、これに従い、その支払を一時見合わせていたのであるが、被告が本件宅地を処分したことを知つた後昭和二十八年五月二日被告を受取人として同年四月までの地代家賃統制令所定の統制地代額合計金十三万八千百六十六円を、地代増額の交渉が成立したときには直ちに差額を支払う旨を附記した上弁済供託した。以上の次第で原告は決してその借地権の上に眠つていたのではなく、被告が引き続き本件宅地の所有権を保有してこれを原告に使用させてくれるものと信じ都市計画の推移を見守つていたのであるから原告が怠慢ないし過失の咎を被るいわれはない。従つて被告の権利濫用ないし過失相殺の抗弁は理由がない。
第四、被告の主張。
一、原告主張の第一項の事実は認める。但し被告の本件宅地の売渡行為が原告に無断で行われたものであることは否認する。
同第二項の事実は否認する。原告は本件宅地を空地のまゝ放置しておりこれを使用する意図を持つていなかつたのであるから損害を被るいわれはない。又たとえ原告が損害を受けたとしても、原告の借地権の存続期間は昭和三十五年八月までであるから、その損害額は通常の借地権の価額よりも遥かに低額である筈である。
同第三、四項の主張は争う。
二、本件賃貸借契約については昭和二十五年八月十二日被告と日本塗紙との間で、本件宅地を被告が他人に売却しても日本塗紙は異議を唱えない旨の特約（以下「本件特約」と呼ぶ。）が結ばれていたものであり、これは被告が本件宅地を他人に売り渡すことによつて日本塗紙がこれを使用できなくなるとしても日本塗紙はこれを甘受するという趣旨の約束である。被告が本件宅地を藤田悌次郎に売り渡したのは本件特約に基く処分であるから、これが債務不履行ないし不法行為とされるいわれはない。
三、仮に前項の主張がいれられないとしても、被告は昭和二十五年五月九日から屡々原告に対して、被告は解散することとなり清算のために本件宅地を売却する必要に迫られており、従つて原告にこれを買い取つて貰えなければ第三者に売却することとする旨を申し入れ、原告はこれを諒承したものであり、被告が本件宅地を処分したのは原告の承諾を受けた上でのことであるから債務不履行ないし不法行為とはならない。
四、賃貸土地の所有者がこれを第三者に売り渡すのはその自由であつて、このことはかような場合につき法律上種々借地権保護のための手段が設けられていることから見ても明かなところである。従つて被告は本件宅地の処分について責任を追及される筋合ではない。
五、原告は本件宅地に借地権を持つていたとはいつても、本件宅地上の建物が罹災焼失した以後はこれを空地のまゝに放置し全然これを使用しようとはせず、又その権利の保護手段を講ずることもしなかつたのである。しかも、地代についても、被告が昭和二十五年五月頃増額の要求をした際誠意を以て交渉に応ずることもなく、同年七月以後にその支払を怠り、僅かに昭和二十八年五月に至り漸く同年四月分までの地代として金十三万八千百六十六円を弁済供託したに過ぎない。一方、被告が本件宅地を藤田悌次郎に売却したのは、被告はその清算のためにこれを換価する必要に迫られ前叙のように原告にその買取方を申し入れたのに対し原告が言を左右にして応じなかつたことによるものであり、被告は原告のこのような態度によつて原告は本件宅地を使用する意思を持つていないと考え、藤田悌次郎にこの間の事情を説明した上本件宅地を買い取つて貰つたものである。かように権利の上に眠り義務をつくさなかつた原告が今日突如として本件宅地の借地権を主張し、しかも藤田悌次郎に対して何らの交渉を試みることもなく、直ちに被告に対して本件の請求をするのは権利の濫用というよりほかはない。
六、仮に原告の本件請求が認められるとしても、原告が本件宅地を使用できなくなつたのは、既に昭和二十五年五月頃から被告が本件宅地を他に売却したいとの意図を持つていることを熟知していたにもかゝわらず便々として日を過し、昭和二十七年二月まで、本件宅地の所有者の交替に備えて借地権保護の対策を講ずることがなかつたという事情に基くものである。従つて原告の被つた損害の大半は原告自身の過失によつて生じたものというべきであり、被告はこゝに過失相殺の主張をする。
第五、証拠。
〈省略〉
理由
一、原告主張の第一項の事実は、被告の本件宅地の売渡行為が原告に無断で行われたものであるとの点を除き、当事者間に争がない。よつて右売渡行為当時先にその地上にあつた既登記の建物が罹災焼失し「建物保護ニ関スル法律」第一条による保護を失つていた原告の本件宅地の借地権は右売渡と同時に消滅したものと認めるほかはない。
二、被告は、本件宅地を藤田悌次郎に売り渡したのは本件特約に基く処分であるからこれが債務不履行とされるいわれはないと主張する。そして本件特約が前借地権者たる日本塗紙と被告との間で結ばれていたことは当事者間に争がない。しかしおよそ建物の所有を目的とする借地契約（地上権設定契約又は賃貸借契約）に基く借地権は、借地権者がその目的たる借地上に登記のある建物を所有するにおいては「建物保護ニ関スル法律」第一条によりこれを第三者に対抗できるのであり、借地契約に際しては借地権者となる者も借地権を設定する者も共にこのことを諒解し、借地の所有者が変つても借地権は存続するものとするのが一般の事例であるから、特別の事情があつて結ばれた特約であることの主張も立証もない本件特約においては、その趣旨はこれを被告主張のように解すべきではなくて原告主張のように解するを相当とする。かように解するときは、本件特約は殆ど無意味に帰することとなるが、成立に争がなく、且つその記載内容に徴して本件宅地の賃貸借について作成された契約書であることが明らかな乙第一号証によると、本件特約は不動文字で印刷された一条項に過ぎないことが認められるのであつて、これを前記一般の事例との関係において見ると、同条項は例文と解すべきものというべく、よつて本件特約に被告主張のような重大な意味を持たせることは相当でないと考えられる。従つてこれを根拠とする被告の主張は採用しない。
三、次に被告は、原告に対して本件宅地の買取方を申入れた際、原告は被告がこれを第三者に売却することを諒承したと主張するが、この点に関する被告代表者尋問の結果は信用できず、他にこのような事実を認めるに足る証拠はない。かえつて証人岡田誠之、若見二郎太、石川清の各証言及び原告代表者尋問の結果によると、被告が原告に対して本件宅地の買取方を申入れた際（それも昭和二十五年五月限りのことであるが）、被告は、もし原告が買い取らなければ他人に売却するかも知れないというような話は全然これを口に出さなかつたことが認められるから、原告が被告主張のような承諾を与えたということは到底考え得られないところであり、従つてその承諾を根拠とする被告の主張もまた是認することができない。
四、又被告は土地の所有者が所有地を他人に売り渡すことは自由であると主張するが、土地所有者といえどもその所有地を賃貸している場合には賃借人にその土地を使用させるべき義務を負うものであり、土地の所有権を他人に移転することによつて賃借人がその借地権を失つた場合には自らその義務の履行を不能としたことにほかならないから債務不履行の責を免れることができないというべきである。勿論法律上借地の所有者の交替の場合につき借地権者保護のための手段が設けられてはあるが、このことは決して以上の債務不履行の責を解除するものではなく、借地権者に対して、単に損害賠償の請求のみに甘んじさせるよりも、進んで土地使用権それ自体の存続を認めその保護を全うしようとするものにほかならない。（従つてこの場合にも観念的には債務不履行が存在し、たゞ借地人がこれによつて損害を被ることがないというに過ぎない。）この点に関する被告の主張は独自の見解に基くものであつて、これを採用することはできない。
五、更に被告は、権利の上に眠つていた原告が債務不履行に基いて本件請求をするのは権利の濫用であると主張するが被告主張の第五項の事実を認めるに足る資料はない。この点に関する証人鳥山直及び被告代表者尋問の結果は信用できない。かえつて成立に争のない甲第二号証第三号証の一から六まで、第四号証の一、第五、第六号証の各一、二、証人藤田悌次郎の証言によつて真正に成立したことが認められる甲第七号証の一、二、証人岡田誠之、若見二郎太、石川清、藤田悌次郎、鳥山直の各証言及び原告代表者尋問の結果（以上の各証言及び代表者尋問の結果は何れもその一部）と弁論の全趣旨とを綜合すると、次の事実が認められる。
原告は、本件宅地上の建物が罹災焼失した後、その跡に社宅を建てる予定であつたが、たまたま本件宅地一帯に区劃整理が行われるかも知れないという情報が入つたので暫くその計画の実行を見合わせ、本件宅地に標識を立てたまゝにして置いた。（但しその標識は被告が本件宅地を藤田悌次郎に売却した当時は既に失われていた。）一方、地代については、原告は昭和二十五年六月分までは滞りなく支払つて来たが、これよりも先同年五月頃被告から本件宅地の買取方と地代増額の交渉を受け、その何れもがまとまらなかつた（買取の交渉については原告は借地権があるから買取の必要はないといつて直ちにこれを拒絶し、また、地代増額の交渉については、被告の申出額が統制額を超えていたので更にその当否を検討することとし同年九月頃まで折衝が続いたが、その後は双方とも不調のままこれを放置した。）ので同年七月分以後の地代は増額の交渉成立の暁に一括して支払えばよいという考でその支払を保留するに至つた。しかるに、被告は昭和二十七年二月原告に無断で本件宅地を藤田悌次郎に売却し、原告は昭和二十八年春頃そのことを知つたので大いに驚き、同年三月二日その主張のような賃料の弁済供託をし（この供託の事実は当事者間に争がない。）、同年五月末被告に対して原告が本件宅地を使用できるように取り計らわれたい旨を厳重抗議する一方、藤田悌次郎に対しても同年九月中、本件宅地は原告が被告から借り受けていたものであるから原告にこれを使用させて貰いたいと申し入れたが、同人は被告から本件宅地を買い受けたのは、原告は本件宅地の借地権を放棄したものであつて、本件宅地には何らの負担もついていないということで買い受けたものであるとして原告の要求を拒否した。こゝにおいて原告はやむを得ず本件請求に及んだものであつた。
前示各証言及び代表者尋問の結果中には以上の認定に符合しない部分があるが、その部分は何れも信用できず他にこの認定を動かすに足る証拠はない。
以上の事実関係から考えると、原告は後記のように自己の権利の保護という点で若干遺憾な点はあつたとしても、権利の上に眠り、若しくはその義務を著しく怠つていたものとすることはできないから、原告の本件請求を目して権利の濫用とする被告の主張は採用に値しない。
六、して見ると、被告はその責に帰すべき事由により原告の本件宅地の借地権を消滅させ自己の債務の履行を不能ならしめたものとして、債務不履行の責を免れ得ないことが明瞭であるから、次に被告の右債務不履行によつて原告の被つた損害の額について判断する。一般に建物の所有を目的とする借地権者がその借地権を失わしめられたときはその時価と同額の損害を受けるものである。そして鑑定人秋元国太郎の鑑定の結果によると、昭和二十七年二月当時の本件宅地の借地権の価額は金三百十五万八千五百四十五円（坪当り金六千五百円）であつたことが認められ、これに反する資料はない。
しかしながら、原告が持つていた借地権は、当時その残存期間は僅か八年六月に過ぎず、しかもその借地は空地のまゝであつたことは当事者間に争がなく、この事実によると原告が右残存期間を超えて存続すべき建物を築造するときは被告は異議を述べ得るのであつて原告はその賃貸借契約の更新の請求権をもたず、右借地権は僅か八年六月の生命を持つに過ぎない。従つて右借地権は、右鑑定の結果に現われた通常の、すなわち二十年乃至三十年以上の存続期間を持つ借地権の価額と同額の価値を有していたとはいえず、その価額の二分の一の額、従つて金百五十七万九千二百七十二円の価額のものであつたというべきである。
なお、被告は、原告は本件宅地を空地のまゝに放置していたから損害を被つたものとはいわれないと主張するが、およそ権利が侵害された場合に、その者が当該権利によつて受けていた主観的利益が如何様であつても、侵害者の賠償すべき損害の額は、当該権利が客観的に保有する価値の如何によるべきものであるから、右主張はこれを是認することができない。
七、さて、原告が昭和二十五年五月中被告から本件宅地の買取方と地代増額の交渉を受け、前者は直ちにこれを拒絶し、後者は同年九月頃まで折衝を続けただけでその後は不調のまゝに放置し、あまつさえ同年七月からは従前の額による賃料の支払までも保留するに至つたことは先に認定したとおりであるが、以上の事実から推すと、原告が不動産取引の実際において通常用いられている注意を払つたならば被告が近い将来に本件宅地を第三者に売り渡すかも知れないということを洞察し、これに備えてたとえ一時的なものにもせよ本件宅地上に建物を築造してその登記を受けて置くが、地代増額の交渉に対し一層の熱意を示して交渉を成立させるか、或は少くとも従前の額による賃料の支払を続けていたならば、原告は本件宅地の借地権を確保することができたものと考えられるのであつて、原告がことこゝに出でず時日を徒過して遂に被告に如上の売渡行為に出させた以上、原告が右借地権を失つたことについては原告自身にも二分ないし三分の過失があつたものといわなければならない。そこで当裁判所は原告の右過失を斟酌し、被告が賠償すべき損害額は前記損害金の八割弱に相当する金百二十万円に軽減するを相当と考える。
八、よつて、原告の請求のうち被告に対して金百二十万円とこれに対する訴状送達の翌日であることが記録上明かな昭和二十九年一月十日からその支払のすむまで民法所定の年五分の割合による遅延損害金の支払を求める部分は正当としてこれを認容し、その余は失当としてこれを棄却し、訴訟費用の負担につき民事訴訟法第九十二条本文を仮執行の宣言につき同法第百九十六条をそれぞれ適用して主文のとおり判決する。
（裁判官 田中盈 古関敏正 山本卓）